Fasano – Dal 2026 la locazione breve è considerata attività d’impresagià dalla terza unità immobiliare, senza regime transitorio, imponendo nuovi adempimenti fiscali, contributivi e amministrativi. In assenza di una disciplina transitoria, le recenti modifiche apportate al regime delle locazioni brevi, rischia di innescare un effetto indesiderato. L’abbassamento della soglia di unità immobiliari superata la quale l’attività ricettiva si presume esercita in forma imprenditoriale obbliga all’immediata apertura della partita iva tutti i contribuenti che al 31 dicembre 2025 già destinavano tre o quattro appartamenti alla locazione breve.
Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’articolo 4 del decreto legge n. 50 del 2017. In luogo del regime ordinario Irpef, su opzione del contribuente, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve è applicabile il regime della cedolare secca di cui dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con applicazione dell’aliquota maggiorata del 26 per cento. Per una sola unità immobiliare, sempre a scelta del contribuente, da esercitarsi nella propria dichiarazione dei redditi, l’aliquota è ridotta al 21 per cento.
Nell’ambito di tale disciplina l’articolo 1, comma 595, della legge n. 178 del 2020, con effetto dall’anno 2021, già limitava l’applicazione del predetto regime di imposizione sostitutiva ai contribuenti che destinavano nel corso del periodo d’imposta non più di quattro appartamenti all’attività di locazione breve. Con la destinazione complessiva di almeno cinque appartamenti, anche per una sola parte dell’anno, l’attività si presumeva esercitata in forma imprenditoriale, con la conseguente necessità di apertura della partita iva (Circolare n. 10/E/2024).
Orbene, in luogo dell’innalzamento dell’aliquota, originariamente ipotizzato e poi cancellato, con l’ultima manovra finanziaria si interviene sulla regola della presunzione di imprenditorialità e, in particolare, sul limite delle unità immobiliari superato il quale la predetta presunzione trova applicazione. A decorrere dall’annualità 2026 l’articolo 1, comma 17, della legge 199 del 2025 dispone che lo speciale regime sia riconosciuto in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Dalla terza unità la complessiva attività ricettiva viene ricondotta al regime d’impresa.
Vi sono diversi rivolti da gestire. In primo luogo è necessario regolarizzare il profilo amministrativo. A differenza di quanto accade in caso di svolgimento in forma non abituale dell’attività di locazione breve, ai sensi dell’articolo 13-ter del decreto legge n. 145 del 2023 l’esercizio in forma imprenditoriale è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Per espressa disposizione normativa la scia è necessaria anche al verificarsi delle condizioni previste dall’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178. Va chiarito che in Puglia già da settembre 2025 è stato introdotto l’obbligo della CIA da presentare al SUAP del comune di Fasano anche per le locazioni brevi in essere.
In secondo luogo, con riferimento agli aspetti prettamente tributari, è necessario scegliere il regime fiscale da adottare, fra il regime forfettario e quello ordinario. Ove il contribuente, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge 190 del 2014, scelga il regime forfettario i proventi della locazione non saranno soggetti ad iva e concorreranno a formare il reddito imponibile, soggetto ad imposizione sostitutiva, in via forfettaria nella misura del 40 per cento (coefficiente di redditività) del loro ammontare. Optando per il regime Irpef, invece, il reddito verrà determinato in maniera analitica, con la possibilità di dedurre i costi inerenti, ed i proventi della locazione saranno soggetti all’imposta sul valore aggiunto con aliquota del 10 per cento.
In terzo luogo, come per ogni altra attività imprenditoriale, è necessario considerare le eventuali conseguenze previdenziali. Per coloro che esercitano l’attività di locazione breve, in assenza di esimenti, scatta l’obbligo di iscrizione alla Gestione IVS Inps Commercianti. Nella migliore delle ipotesi, pertanto, l’aggravio fra imposte e contributi previdenziali rischia di raddoppiare il conto.
Date le implicazioni, difficili da gestire in pochi giorni, sorprende l’assenza di un regime transitorio. Tale dimenticanza obbliga i contribuenti che si sono trovati improvvisamente oltre soglia, ovvero coloro che nel rispetto del precedente impianto normativo già destinavano tre o quattro appartamenti all’attività di locazione breve, ad aprire immediatamente la partita iva.
Sia dal punto di vista dell’imposta sul valore aggiunto, che dell’obbligo di segnalazione certificata, eventuali ritardi potrebbero determinare gravi conseguenze. Nel primo caso, scattando la presunzione di imprenditorialità, l’Amministrazione finanziaria potrebbe contestare la violazione degli obblighi inerenti alla documentazione ed alla registrazione di operazioni imponibili ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, con sanzione amministrativa del settanta per cento dell’imposta relativa all’imponibile non correttamente documentato o registrato nel corso dell’esercizio (articolo 6, comma 1, del decreto legislativo n. 471 del 1997) ovvero, in caso di regime forfettario, con sanzione amministrativa del cinque per cento dei corrispettivi non documentati o non registrati (articolo 6, comma 2, del decreto legislativo n. 471 del 1997). Nel secondo caso l’esercizio abusivo dell’attività è punito con la sanzione pecuniaria da euro 2.000 a euro 10.000, variabile in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile (articolo 145, comma 9, del decreto legge n. 145 del 2023).
